Beim Kauf einer Eigentumswohnung ergeben sich Besonderheiten, weil mit der Wohnung nur ein selbständiger Teil einer Immobilie erworben wird. Miteigentümer am Grundstück sind alle Wohnungseigentümer. Das gilt auch für bestimmte Gebäudeteile (Heizungsraum, Waschküche, Außenwände, Dach, Treppenhaus). Insoweit spricht man vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zu dem Sondereigentum (Alleineigentum). Letzeres erlangt jeder Eigentümer an seiner Wohnung, nämlich den einzelnen Räumen der Wohnung, auch an einem Pkw-Stellplatz oder an einem Kellerraum.

Rechtlich geschaffen wird das Wohnungseigentumsrecht durch die Teilungserklärung, in der die Gebäudeaufteilung festgelegt wird. Voraussetzung ist die räumliche Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen, die von der Baubehörde bestätigt wird (Abgeschlossenheitsbescheinigung). Die dafür notwendigen Pläne fertigt der Architekt.

Der Notar entwirft für jedes Objekt eine auf dieses Objekt zutreffende Teilungs- erklärung. Inhalt der Teilungserklärung ist grundsätzlich auch die sog. Gemein- schaftsordnung, in der die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich Nutzung, Bewirtschaftung und Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemein- schaft geregelt werden (Verfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft). Die Wohnungseigentümer können auch verbindliche Beschlüsse fassen. Maßgeblich ist für alle Fragen des Wohnungseigentums das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), an dem sich die Beschlüsse, die Gemeinschaftsordnung und auch die Teilungserklärung orientieren müssen.